Leitura rápida antes de qualquer análise de cliente.
O setor de construção no Paraguai cresce, mas em ritmo mais lento que a economia.
Para 2026, o PIB da construção é estimado em USD 3,7 bilhões — alta de 3,5%
sobre 2025, abaixo dos 4,2% projetados para o PIB total. O setor privado é quem puxa:
a construção privada responde por USD 3,0 bilhões do total, enquanto a pública acumula
sucessivos anos de subexecução.
O grande vetor de incerteza é a inversão pública. A taxa de execução do
orçamento público em obras caiu para 54% em 2025 — o pior nível desde 2015. O MOPC,
responsável por 88,5% das obras públicas, executou apenas 11% do seu orçamento 2026
até março. Para alcançar a meta anual, precisaria gastar USD 57,7 mi/mês nos
9 meses restantes — um ritmo historicamente incomum.
Para o investidor privado, o quadro é diferente: emprego em recorde histórico
(278 mil trabalhadores), salário médio real crescendo acima da inflação, e um mercado
imobiliário em Assunção com valorização concentrada em bairros premium como Ycuá Satí
(USD 3.000/m²) e Las Lomas (USD 2.400/m²). A inflação geral está sob controle (2,7% em
jan/26, abaixo da meta de 3,5%), mas o crédito em guaranis para construção custa
12,3% ao ano — o maior nível dos últimos 13 anos.
Leitura prática: ambiente favorável para construção privada bem localizada
e bem calculada. Desfavorável para projetos que dependem de obras públicas ou de crédito
local em guaranis. A decisão de onde e como construir nunca dependeu tanto de análise prévia.
Camada 1 · Dados CEEC Março 2026
Sinais do Setor
"O mercado está aquecido para meu cliente investir agora?"
PIB Construção 2026
USD 3,7 bi
+3,5% sobre 2025
Empregos no Setor
278 mil
Recorde histórico (+31k em 2025)
IMAEP Construção
−1,4%
Jan/26 · menor em 13 meses
Vendas Materiais
−8,6%
ECN Jan/26 · sinal de alerta
Execução MOPC 2026
11,4%
USD 67 mi executados / USD 587 mi aprovados
Taxa Crédito PYG
12,3%
Maior nível em 13 anos (Fev/26)
Inflação Geral
2,7%
Jan/26 · abaixo da meta de 3,5%
Salário Médio Constr.
PYG 3,2 mi
/mês · +37,4% nominal desde 2019
Insumo (preço ao produtor)
Variação Mensal
Variação Anual
Leitura
Arena gorda (nacional)
0,0%
+11,6%
Pressão alta
Arena lavada (nacional)
−0,2%
+9,1%
Pressão alta
Teja / tejuelón (nacional)
+1,6–5,2%
+8,6–9,2%
Pressão alta
Ladrillo (nacional)
+1,1%
+7,9%
Pressão moderada
Varilla de hierro (nacional)
−0,4%
−8,9%
Em queda
Cemento (nacional)
−1,1%
−2,5%
Estável/queda
Cemento importado
0,0%
0,0%
Estável
Vidro plano/temperado (importado)
−0,1%
−3,8%
Em queda
Pisos e azulejos cerâmicos (importados)
0,0%
+7,0%
Pressão moderada
📍 Referência de Preços Imobiliários — Assunção (USD)
Top bairros — preço por m²
Ycuá SatíUSD 3.000/m²
Las LomasUSD 2.400/m²
ManoráUSD 2.300/m²
Santo DomingoUSD 2.000/m²
RecoletaUSD 1.900/m²
MburucuyáUSD 1.900/m²
Top bairros — preço total médio
Santo DomingoUSD 2,5 mi
Las MercedesUSD 2,1 mi
MburucuyáUSD 1,4 mi
Ycuá SatíUSD 1,1 mi
San CristóbalUSD 0,9 mi
ManoráUSD 0,8 mi
Leitura prática: areia e telhas estão sob pressão de custo (+8–12% ao ano).
Ferro e cimento estão baratos ou em queda. Para orçamento de obras, esses sinais indicam
que a estrutura está barata; o envelope (coberturas, acabamentos) está caro.
Camada 2 · CAPACO Jan–Fev 2026
Referência de Custos de Insumos
"Quanto custa construir?" · Preços em Guaranis (PYG) — postos na obra, com IVA
Nota metodológica CAPACO: os valores publicados são custos, não preços finais.
Para obter o preço de venda, multiplicar pelo coeficiente da empresa (gastos gerais,
administração central, benefícios, mobilizações). Índice base = Janeiro 2020.
Descrição
Un.
Jan/2026 (PYG)
Fev/2026 (PYG)
Var.
01 · Áridos
Arena lavada
M³
89.350
89.350
—
Arena gorda
M³
105.800
105.800
—
Ripio
M³
93.300
97.850
+4,9%
Piedra bruta basáltica
M³
136.300
136.300
—
Piedra triturada nº 3
TN
137.593
137.593
—
Piedra cero
TN
99.200
99.200
—
02 · Ligantes (Cimento e Cal)
Cemento Portland (50 kg)
Bolsa
62.700
62.700
—
Cemento puzolánico (50 kg)
Bolsa
61.500
61.500
—
Cemento CP 40
Bolsa
59.000
59.000
—
Cal viva triturada (40 kg)
Bolsa
51.750
51.750
—
Cal hidratada (20 kg)
Bolsa
26.644
26.644
—
03 · Ladrillos e Blocos
Ladrillo común (4,5-12-25)
Mil
765.000
765.000
—
Ladrillos huecos (12-18-25)
Mil
1.544.000
1.544.000
—
Ladrillos huecos (18-18-25)
Mil
2.471.700
2.471.700
—
Bloco de hormigón (09-20-40)
Un.
3.100.000
3.100.000
—
04 · Coberturas
Tejuelas tipo Tobatí (12-26)
Mil
670.500
670.500
—
Tejuelas prensadas (12-26)
Mil
709.000
770.800
+8,7%
Tejas francesas
Mil
3.214.500
3.375.000
+5,0%
Tejas coloniales Tobatí
Mil
1.595.000
1.662.000
+4,2%
Chapa galvanizada nº 26 ondulada
Pé²
1.390
1.390
—
Viguetas e ladrilhos (losa RAP)
M²
80.000
80.000
—
05 · Revestimentos e Pisos
Azulejos 15×15 branco
M²
73.130
73.130
—
Piso calcáreo 20×20 base branca
M²
43.000
44.350
+3,1%
Piso granito 30×30 base cinza
M²
68.900
71.200
+3,3%
Piso granito 30×30 base branca
M²
76.500
78.700
+2,9%
Cerâmica esmaltada 20×30
M²
45.000
45.000
—
07 · Hierros e Metais
Varillas conformadas (ferro)
KG
10.420
10.420
—
Alambre negro nº 17
KG
20.000
20.000
—
Chapa galvanizada nº 26 lisa (1×2)
Un.
86.500
86.500
—
06 · Madeiras
Terciada Cedro 4mm
M²
49.000
49.000
—
Terciada Petereby 4mm
M²
75.500
76.700
+1,6%
Parquet Lapacho 1"×6"
M²
364.000
364.000
—
11 · Pinturas
Pintura látex interior (Albacril)
Lt
28.350
28.350
—
Esmalte sintético
Lt
42.000
42.000
—
12 · Sanitários
Inodoro branco tipo standard
Un.
571.800
571.800
—
Lavatorio c/ pedestal branco
Un.
414.800
414.800
—
Griferia ducha tipo FV clásica
Un.
673.662
673.662
—
Tanque fibrocimento 1000 lt
Un.
596.000
596.000
—
Variações a observar: Coberturas (tejuelas prensadas +8,7%, tejas francesas +5,0%)
e ripio (+4,9%) subiram entre janeiro e fevereiro. Ferro e cimento sem variação — consistente com
a queda anual observada pelo CEEC. Revise os preços mensalmente conforme CAPACO publica
(geralmente dia 20 de cada mês).
Camada 3 · Ordenanza 26.104/90 — Municipalidade de Assunção
Marco Regulatório de Construção
"O que posso construir aqui?" · Checklist de pontos críticos para análise de viabilidade
⚠ Atenção: A Ordenanza 26.104/90 é específica de Assunção. Cada municipalidade
paraguaia tem sua própria ordenanza. Para Hernandarias, Ciudad del Este, e outras cidades,
consultar diretamente a Dirección de Obras y Urbanismo local. Usar este documento apenas como
referência de estrutura e lógica do processo.
✓
Toda obra exige permissão prévia
Construções novas, ampliações, demolições e refações que afetem estrutura ou fachada
requerem permiso da municipalidade antes de iniciar. Sem permiso = risco de embargo.
✓
Documentação mínima para o permiso
Solicitud assinada + pasta de plantas (arquitetônica, estrutural e instalações) +
planilha de custo da obra em 3 vias + permiso de demolição (se aplicável).
Profissional deve constar com número de patente municipal.
✓
Escalas obrigatórias nos projetos
Plantas arquitetônicas: 1:100 ou 1:50. Fachadas e cortes: 1:50.
Detalhes estruturais: 1:50. Planta de localização: 1:500.
!
Terrenos de esquina: recuo frontal em AMBAS as frentes
Em terrenos de esquina, as duas faces voltadas para rua são tratadas como frente —
o recuo frontal aplica nos dois lados. Isso reduz significativamente a área de ocupação.
Confirmar o recuo exato na Dirección de Obras antes de qualquer simulação.
!
Permiso de Uso obrigatório para mudança de uso
Habilitar ou mudar o uso de um imóvel (residencial → comercial, por exemplo) exige
Permiso de Uso separado. Relevante para projetos que preveem uso misto ou mudança futura.
✓
Obras estruturais exigem memória de cálculo assinada
Para obras que requerem cálculo estrutural, os planos de encofrado e a memória de cálculo
devem ser assinados pelo profissional responsável e apresentados junto ao permiso.
✓
Edificações de altura: requisitos adicionais
Prédios altos exigem: detalhes de ascensores com especificações técnicas,
planos e especificações contra incêndio, e podem exigir investigação geotécnica
com sondagens para planos de fundação.
!
Construções próximas ao patrimônio cultural
Obras em regiões com patrimônio histórico ou cultural podem exigir consulta prévia
à Dirección de Bienes Culturales — adicionar tempo ao cronograma de aprovação.
✓
Rótulo obrigatório em todos os projetos
Cada planta deve conter: objetivo do projeto, nome e CPF do proprietário,
nome e número de patente do profissional, conta corriente catastral do terreno
e superfície total a construir.
Perguntas-chave ao consultar a Dirección de Obras local
1. Qual a ordenanza de construção vigente nesta municipalidade?
2. Qual o recuo frontal, lateral e de fundo para esta zona e tipo de uso?
3. Para terrenos de esquina: os dois lados são tratados como frente?
4. Qual o coeficiente de ocupação (CO) e coeficiente de aproveitamento (CA)?
5. Há restrições de zoneamento ou uso para este imóvel específico? (Pedir ficha urbanística)
6. Qual o prazo estimado para aprovação do permiso para este tipo de obra?
Leitura Prospectiva · Com base em CEEC Mar/2026
Sinais para o Restante de 2026
O que os dados indicam sobre o que está por vir?
⚠ Custos de obra vão continuar subindo — mas de forma desigual
Areia e coberturas cerâmicas acumulam +8–12% ao ano e não há sinal de reversão no curto prazo — são insumos nacionais com cadeia produtiva curta, sensíveis à demanda interna.
Ferro e cimento estão baratos agora (ferro −8,9% ao ano, cimento −2,5%), mas o ferro é historicamente volátil.
Prática: quem for orçar obra no 2º semestre deve usar os preços CAPACO de maio/junho como referência, nunca os de janeiro.
A estrutura está barata — o envelope (coberturas, acabamentos) está caro.
📈 MOPC terá que acelerar no 2º semestre — ou fechar 2026 com recorde negativo
Com apenas 11,4% do orçamento executado até março, o MOPC precisa gastar USD 57,7 milhões/mês nos 9 meses restantes para bater a meta — mais que o dobro do ritmo atual.
Se isso acontecer, haverá aquecimento pontual de demanda por insumos e mão de obra nos departamentos das obras prioritárias (corredor com Brasil, estradas no Chaco, hospital geral).
Projetos próximos a essas regiões podem sentir pressão de custo e escassez de mão de obra especializada no 2º semestre.
🏦 Crédito em guaranis vai continuar caro
A taxa de desenvolvimento em PYG acumula 7 meses consecutivos de alta, chegando a 12,3% em fevereiro — o maior nível em 13 anos. Nenhum sinal de reversão no curto prazo.
Prática: projetos que dependem de financiamento local em guaranis estão sob pressão crescente de custo financeiro.
Investidores com acesso a capital próprio ou crédito em dólares têm vantagem comparativa significativa neste momento.
🏗 Construção privada bem localizada continua sendo o motor
Com a inversão pública fraca, o setor privado sustenta o crescimento — e está crescendo, especialmente em bairros premium de Assunção.
Emprego em recorde histórico (278 mil trabalhadores) e salário real crescendo acima da inflação indicam poder de compra crescente no setor.
Prática: para investimento residencial bem localizado, o ambiente macro não deteriora em 2026. O risco é de custo de construção, não de demanda.
👷 Mão de obra vai ficar mais disputada e cara
Com 278 mil trabalhadores (recorde) e salário real subindo acima da inflação, o custo de mão de obra tende a continuar pressionado.
A CAPACO já aplica encargos sociais sobre a mão de obra nos cálculos de rubro.
Se o MOPC de fato acelerar obras no 2º semestre, a disputa por equipes especializadas vai aumentar em regiões de obra pública concentrada.
Prática: fechar contratos de mão de obra com antecedência em regiões de alta demanda.
Leitura consolidada para decisão: o ambiente favorece quem constrói com capital próprio, em localização premium, com orçamento atualizado mensalmente.
Desfavorece quem depende de crédito local em PYG, de obras públicas como catalisador, ou quem orça hoje para construir em 12 meses sem revisão de custos.
Conclusão Geral · Registro de Riscos
Análise de Riscos — Investimento em Construção no Paraguai
O que pode dar errado — e o que fazer antes que aconteça.
Mapa de Riscos — Probabilidade × Impacto
🔴 CRÍTICO Alta prob. + Alto impacto
🟡 ALTO Alta prob. + Médio impacto
🔵 MÉDIO Baixa prob. + Alto impacto
R01 · Estouro de orçamento por desatualização de preços
Probabilidade: AltaImpacto: Alto🔴 CRÍTICO
Areia, coberturas e acabamentos sobem +8–12% ao ano. Um orçamento feito em janeiro pode estar defasado em 5–8% já no 2º semestre. Quem constrói com base em preços antigos descobre o problema na hora de comprar material.
Mitigação: atualizar orçamento com CAPACO do mês anterior ao início da obra. Incluir reserva de contingência de 8–12% para insumos de cobertura e acabamento. Nunca fechar orçamento com preços de mais de 60 dias.
R02 · Projeto inviabilizado por recuos e zoneamento não verificados
Probabilidade: AltaImpacto: Alto🔴 CRÍTICO
Cada municipalidade tem sua própria ordenanza. Terrenos de esquina têm recuo frontal nos dois lados — o que pode reduzir 30–45% da área aproveitável. Projetos simulados sem verificação local resultam em plantas que não cabem no terreno após os recuos reais.
Mitigação: verificar ficha urbanística na Dirección de Obras antes de qualquer simulação de projeto. Confirmar recuos, CO (coeficiente de ocupação) e CA (coeficiente de aproveitamento) com o número de finca do terreno em mãos. Etapa não delegável.
R03 · Custo financeiro inviabilizando projeto dependente de crédito PYG
Probabilidade: AltaImpacto: Médio🟡 ALTO
Taxa de crédito em PYG está a 12,3% ao ano — maior em 13 anos, com 7 meses consecutivos de alta. Projetos que assumiram financiamento local a taxas históricas (7–9%) estão com premissas financeiras quebradas.
Mitigação: modelar viabilidade com taxa de 12–13% em PYG. Avaliar alternativa de crédito em USD (taxa historicamente menor). Projetos que só fecham com taxa abaixo de 10% em PYG não devem ser iniciados agora.
R04 · Escassez e encarecimento de mão de obra no 2º semestre
Probabilidade: MédiaImpacto: Médio🟡 ALTO
Se o MOPC acelerar obras públicas no 2º semestre (necessário para bater meta orçamentária), haverá disputa por equipes especializadas nos departamentos afetados. Salário médio já sobe acima da inflação e o mercado está em recorde de emprego.
Mitigação: fechar contratos de mão de obra com antecedência mínima de 60 dias para obras planejadas para o 2º semestre. Incluir cláusula de reajuste salarial no contrato. Priorizar construtoras com equipe própria fixa.
R05 · Permiso negado ou atrasado por documentação incompleta
Probabilidade: MédiaImpacto: Médio🟡 ALTO
O processo de permiso exige documentação técnica específica (memória de cálculo, planos em escala, planilha de custos em 3 vias, patente do profissional). Profissional sem patente municipal ou planos fora das escalas exigidas resultam em recusa e retrabalho.
Mitigação: usar o checklist da Camada 3 deste documento antes de protocolar qualquer solicitação. Confirmar que o profissional responsável tem patente municipal ativa. Incluir 30–60 dias de prazo para aprovação no cronograma.
R06 · Desaceleração da atividade setorial impactar absorção do imóvel
Probabilidade: BaixaImpacto: Alto🔵 MÉDIO
O IMAEP da construção caiu −1,4% em janeiro/26 e as vendas de materiais recuaram −8,6%. Embora pontual, sinaliza desaceleração possível. Para projetos com horizonte de venda longo (18–36 meses), o risco de mercado mais frio na entrega existe.
Mitigação: priorizar localizações premium (bairros com preço/m² > USD 1.500 em Assunção) onde a demanda é mais resiliente. Projetos em regiões periféricas têm maior risco de absorção lenta em cenário de desaceleração.
R07 · Volatilidade cambial PYG/USD afetando precificação de venda
Probabilidade: BaixaImpacto: Médio🔵 MÉDIO
O CEEC aponta que a apreciação recente do guaraní gerou pressão de baixa nos preços de imóveis em USD — o que pode parecer valorização do imóvel quando medido em PYG mas é ilusório quando convertido. Projetos financiados em PYG e vendidos em USD ficam expostos.
Mitigação: modelar viabilidade em USD, não em PYG. Usar preço de venda em USD como referência e verificar se o projeto fecha mesmo com câmbio 5–10% mais apreciado.
CONCLUSÃO GERAL — Paraguai, 2026
O mercado paraguaio oferece uma janela real de oportunidade para investimento em construção privada bem localizada —
com PIB setorial crescendo, emprego em recorde e inflação sob controle. Mas essa janela tem condições específicas:
capital próprio ou acesso a crédito em USD, localização premium, orçamento atualizado mensalmente e regularização municipal feita antes da simulação de viabilidade.
Os riscos críticos não são de mercado — são operacionais e evitáveis: orçamento defasado (R01) e projeto simulado sem verificação dos recuos reais (R02).
Os dois erros mais comuns e mais caros. Os dois que uma análise prévia elimina.
Não faço obra, não vendo materiais, não empurro soluções. Minha função é clareza para decidir com confiança.