Engenheiro Daniel · Engenharia de Decisão · Confidencial
Análise de
Terrenos
Alto Paraná
Simulação comparativa de viabilidade técnica e financeira para decisão de investimento.
danielengenheiro.com.br · CREA 5061413033/D-SP
⚙ Parâmetros
Câmbio Gs/USD
Custo/m² Sistema A (USD)
Custo/m² Sistema B (USD)
Preço de venda/m² (USD)
Custos adicionais (%)
Ciclo (meses)
Altere qualquer valor — todos os slides recalculam automaticamente
00 · Base metodológica
Premissas da simulação
Todos os valores são de referência. Altere os parâmetros no painel acima — as simulações recalculam automaticamente.
Sistema A
Alvenaria convencional
Pórtico de concreto armado (pilares + vigas) com vedação em bloco cerâmico ou de concreto. Maior flexibilidade de planta e facilidade de adaptações futuras. Totalmente adequado para 4 pavimentos.
USD 320/m²
Sistema B
Bloco estrutural
Alvenaria estrutural com blocos de concreto portantes. Menor volume de forma e cimbramento, execução mais rápida. Custo direto inferior — adequado para plantas regulares e repetitivas.
USD 300/m²
Câmbio de referênciaGs 7.000 / USD
Preço de vendaUSD 1.200/m² · conservador · mercado observado USD 1.437/m²
Comparável de mercadoApto 52m² · Hernandarias · REMAX → USD 74.703 = USD 1.437/m²
Padrão de acabamentoMédio (popular) · sem elevador
Taxa de ocupação do lote60% · a confirmar no plano urbano municipal
Custos adicionaisCorretagem 5% + Impostos 3% + Marketing 2% + Imprevistos 5% = 15% s/ VGV
Ciclo estimado24 meses · compra do terreno até última venda
Status dos dadosREFERÊNCIA · validação com construtores locais em andamento
Foto / croqui da fachada
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T1 · Fachada
Planta de implantação
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T1 · Implantação
Planta do apartamento
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T1 · Planta apto
Dados do terreno e programa
Área do terreno
518 m² (14×37m)
Tipo
Esquina · 2 frentes
Área aproveitada (60%)
310,8 m²/pav.
Total construído
~1.208 m²
Pavimentos
Térreo + 4 andares
Aptos/andar
3 unidades
Total de unidades
12 apartamentos
Vagas garagem
12 vagas (térreo)
Sistema A · Alvenaria convencional · USD 320/m²
Custo total da obra—
Custo do terrenoUSD 36.500
Custos adicionais (% s/VGV)—
Investimento total—
VGV total—
Lucro estimado—
Margem sobre VGV—
ROI sobre investimento—
ROI anualizado—
Break-even de venda/m²—
VIÁVEL
—
REFERÊNCIA · Gs 7.000/USD · VGV sobre ~1.208m² úteis · custos adicionais 15% s/VGV · validar com construtor local
Foto / croqui da fachada
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T2 · Fachada
Planta de implantação
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T2 · Implantação
Planta do apartamento
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T2 · Planta apto
Dados do terreno e programa
Área do terreno
655,7 m² (11,8×55,7m)
Tipo
Uma frente · Lote fundo
Área aproveitada (60%)
Área aproveitada (60%)
393,4 m²/pav.
Total construído
~1.528 m²
Pavimentos
Térreo + 4 andares
Aptos/andar
4 unidades
Total de unidades
16 apartamentos
Vagas garagem
12 vagas (térreo)
Sistema A · Alvenaria convencional · USD 320/m²
Custo total da obra—
Custo do terrenoUSD 36.000
Custos adicionais (% s/VGV)—
Investimento total—
VGV total—
Lucro estimado—
Margem sobre VGV—
ROI sobre investimento—
ROI anualizado—
Break-even de venda/m²—
VIÁVEL · Maior escala que T1
—
REFERÊNCIA · Gs 7.000/USD · VGV sobre ~1.528m² úteis · custos adicionais 15% s/VGV · validar com construtor local
Foto / croqui da fachada
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T1 · Fachada
Planta de implantação
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T1 · Implantação
Planta do apartamento
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T1 · Planta apto
Dados do terreno e programa
Área do terreno
518 m² (14×37m)
Tipo
Esquina · 2 frentes
Área aproveitada (60%)
310,8 m²/pav.
Total construído
~1.208 m²
Pavimentos
Térreo + 4 andares
Aptos/andar
3 unidades
Total de unidades
12 apartamentos
Vagas garagem
12 vagas (térreo)
Sistema B · Bloco estrutural · USD 300/m²
Custo total da obra—
Custo do terrenoUSD 36.500
Custos adicionais (% s/VGV)—
Investimento total—
VGV total—
Lucro estimado—
Margem sobre VGV—
ROI sobre investimento—
ROI anualizado—
Break-even de venda/m²—
VIÁVEL · Melhor custo que Sistema A
—
REFERÊNCIA · Gs 7.000/USD · VGV sobre ~1.208m² úteis · custos adicionais 15% s/VGV · validar com construtor local
Foto / croqui da fachada
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T2 · Fachada
Planta de implantação
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T2 · Implantação
Planta do apartamento
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T2 · Planta apto
Dados do terreno e programa
Área do terreno
655,7 m² (11,8×55,7m)
Tipo
Uma frente · Lote fundo
Área aproveitada (60%)
393,4 m²/pav.
Total construído
~1.528 m²
Pavimentos
Térreo + 4 andares
Aptos/andar
4 unidades
Total de unidades
16 apartamentos
Vagas garagem
12 vagas (térreo)
Sistema B · Bloco estrutural · USD 300/m²
Custo total da obra—
Custo do terrenoUSD 36.000
Custos adicionais (% s/VGV)—
Investimento total—
VGV total—
Lucro estimado—
Margem sobre VGV—
ROI sobre investimento—
ROI anualizado—
Break-even de venda/m²—
VIÁVEL · Melhor resultado dos 4 cenários
—
REFERÊNCIA · Gs 7.000/USD · VGV sobre ~1.528m² úteis · custos adicionais 15% s/VGV · validar com construtor local
05 · Visão consolidada
Resumo comparativo
Os 4 cenários lado a lado — valores recalculados com os parâmetros atuais.
T1
San Francisco
Sistema AVIÁVELInvestimento—
VGV—
Lucro—
Margem—
ROI anual—
Unidades12 aptos
T2
Santo Domingo
Sistema AVIÁVELInvestimento—
VGV—
Lucro—
Margem—
ROI anual—
Unidades16 aptos
T1
San Francisco
Sistema BVIÁVELInvestimento—
VGV—
Lucro—
Margem—
ROI anual—
Unidades12 aptos
T2
Santo Domingo
Sistema B★ MELHORInvestimento—
VGV—
Lucro—
Margem—
ROI anual—
Unidades16 aptos
Próximos passos — Fase de Decisão
Estes números são dados de referência. A validação com construtores locais substituirá os custos/m² por orçamentos reais — o que pode alterar os resultados em até 20%. Três terrenos adicionais estão sendo mapeados em Presidente Franco e Minga Guazú. A decisão de qual terreno e qual sistema construtivo adotar é o entregável central da Fase 1 da Consultoria de Engenharia de Decisão.